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濟南市人民政府辦公廳關于印發《濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法》實施細則的通知 |
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各區縣人民政府，市政府各部門（單位）： 《〈濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法〉實施細則》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。2021年1月26日印發的《〈濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法〉實施細則》（濟政辦發〔2021〕2號）同時廢止。 濟南市人民政府辦公廳 2024年4月3日 （聯系電話：市住房城鄉建設局房屋征收管理處，51705867） （此件公開發布） 《濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法》實施細則 第一條 為貫徹實施《濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法》(市政府令第248號，經市政府令第285號修改，以下簡稱《辦法》)，結合工作實際，制定本實施細則。 第二條 《辦法》所指市轄區包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區、章丘區、濟陽區、萊蕪區、鋼城區以及各功能區（含濟南高新區、市南部山區、濟南新舊動能轉換起步區，下同）。 第三條 各功能區國有土地上房屋征收決定以市政府名義作出。功能區管委會按照《辦法》第三條第四款規定，負責組織實施本區域內房屋征收項目的征收凍結、未登記建筑調查認定和處理、擬定論證和公布征收補償方案、社會穩定風險評估、提請作出征收決定、簽訂征收補償協議、提請作出補償決定等房屋征收與補償工作。 第四條 以市政府名義作出征收決定的項目，由市城市更新工作領導小組辦公室負責組織研究國有土地上房屋征收與補償方案、房屋征收決定和補償決定、申請人民法院強制執行等相關具體事項。 第五條 跨行政區的項目以及重大建設項目需征收房屋的，由項目實施單位向市房屋征收部門提出明確征收主體建議，市房屋征收部門召集相關區、部門研究形成初步意見，報市政府同意后確定項目征收主體。 跨行政區的項目涉及未登記建筑的調查、認定、處理的，由被征收房屋所在區未登記建筑認定工作組負責組織實施。項目征收區域行政區劃不明確的，與項目征收主體一并明確。 第六條 房屋征收部門應當與受委托的房屋征收實施單位簽訂委托合同，并按規定支付征收工作經費。受委托的房屋征收實施單位應當做好下列工作： （一）組織開展房屋調查登記并核對相關數據。 （二）做好房屋征收與補償相關政策宣傳、解釋工作。 （三）會同房屋征收部門擬定征收補償方案，征求、匯總社會公眾意見。 （四）配合有關部門做好社會穩定風險評估。 （五）實施已征收房屋拆除、渣土清運管理及公共配套設施遷移等工作。 （六）組織簽訂房屋征收補償協議，做好回遷安置工作并結算相關費用。 （七）涉及房屋征收的其他事項。 第七條 在房屋征收過程中發生的測繪、評估、專家論證、公證、房屋拆除（含揚塵污染防治、工地圍擋設置、建筑垃圾清運）、法律服務、審計、社會穩定風險評估、信息化技術服務等工作費用，列入房屋征收成本。 第八條 每年11月底前，各項目實施單位應當將下一年度擬實施房屋征收項目報送區房屋征收部門，各區房屋征收部門匯總后形成房屋征收年度計劃，經區政府同意后，報市房屋征收部門。各功能區管委會負責向市房屋征收部門報送本區域內房屋征收年度計劃。市房屋征收部門據此依法編制全市國有土地上房屋征收年度計劃。各區政府和功能區管委會根據房屋征收項目推進情況可申請調整一次房屋征收年度計劃,報市房屋征收部門備案。 保障性安居工程建設、舊城區改建涉及房屋征收的項目，應當按程序納入本級國民經濟和社會發展年度計劃。其中，市有關部門、市屬企事業單位和各功能區擬實施房屋征收的項目，由市房屋征收部門會同市發展改革部門編入市級國民經濟和社會發展年度計劃，按程序報批。區級實施的項目，由區房屋征收部門會同區發展改革部門編入區級國民經濟和社會發展年度計劃，按程序報批，并報市發展改革、房屋征收部門備案。 第九條 符合《辦法》第八條第（一）至（四）項所列情形的建設項目，具備建設項目批準文件、國有土地使用權批準文件、建設用地規劃意見的，項目實施單位可持上述文件向房屋征收部門申請實施征收凍結。 城市更新項目涉及保障性安居工程和舊城區改建的，應當納入本級國民經濟和社會發展年度計劃。 第十條 《辦法》第十條所稱“項目實施單位”，是指組織實施基礎設施建設、公共事業以及保障性安居工程建設和舊城區改建等建設活動的單位，在房屋征收過程中主要負責以下工作： （一）項目前期規劃策劃和可行性研究。 （二）依法依規籌集房屋征收補償資金等相關費用。 （三）落實安置房源。 （四）就需實施房屋征收的建設活動是否符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃、詳細規劃和專項規劃，向發展改革、自然資源和規劃等部門發函征詢意見。 （五）按照《辦法》第十條規定，向房屋征收部門提出房屋征收申請，并提交相關材料。 （六）協助房屋征收部門做好房屋征收相關工作。 第十一條 收到項目實施單位的征詢意見函后，發展改革、自然資源和規劃等部門應當于10個工作日內對項目是否符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃、詳細規劃和專項規劃等內容出具明確書面意見。 第十二條 房屋征收范圍確定后方可實施房屋征收凍結。 房屋征收部門可根據項目實施單位提報的擬征收范圍，對符合《辦法》第八條第（一）項至第（四）項和第（六）項規定需要征收房屋的，根據建設用地規劃意見確定房屋征收范圍，對符合《辦法》第八條第（五）項規定需要征收房屋的，會同發展改革、自然資源和規劃等部門確定房屋征收范圍，并報本級政府批準同意。各功能區管委會負責確定本區域內房屋征收項目征收范圍。 房屋征收部門應當按照確定的房屋征收范圍發布征收凍結通告。征收凍結通告和征收補償方案中房屋征收范圍與房屋征收決定公告載明的房屋征收范圍不一致的，以市、區政府征收決定公告載明的房屋征收范圍為準。 第十三條 征收凍結通告發布后、房屋征收決定作出前，有《辦法》第十三條規定行為的，不予增加補償費用。 市、區政府作出房屋征收決定后，相關部門應當暫停辦理房屋析產、過戶、抵押、建立新的租賃關系、分列或變更公有房屋租賃戶名等業務。 在發布房屋征收凍結通告、作出房屋征收決定和補償決定后，房屋征收部門應當及時將相關文件及具有權屬登記手續的被征收房屋清單抄送市、區不動產登記機構。 第十四條 房屋征收部門發布征收凍結通告后，應當組織對征收范圍內單位和居民的房屋權屬、區位、用途、建筑面積、配套設施等情況開展調查登記。調查登記應備注被征收人他項權利等有關信息，備注信息不列入調查結果公布范圍。 調查登記應當采用書面登記方式，登記結果由調查登記工作人員和被征收人或其委托的代理人簽字確認，不同意簽字確認的，調查登記工作人員應當在登記表中說明情況。 第十五條 征收補償方案征求社會公眾意見期間，被征收人有意見的，應當持本人身份證明、房屋權屬或租賃關系證明在規定期限內以書面或電子郵件等形式提交。 第十六條 《辦法》第十六條第（八）項所規定的獎勵是指： （一）房屋征收部門對被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬遷的獎勵。 （二）房屋征收部門對被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償方式的獎勵。 《辦法》第十六條第（八）項所規定的補助是指： （一）房屋征收部門對被征收人或公有房屋承租人按照征收補償方案規定范圍和標準選擇房屋的公用分攤面積予以免交的差價款。 （二）房屋征收部門對選擇房屋產權調換的被征收人或公有房屋承租人發放的臨時安置補助。 第十七條 《辦法》第二十三條所稱“改建地段”，是指征收項目用地范圍內的地段；“就近地段”，是指項目實施單位提供的用于產權調換的房屋與征收項目用地邊界距離在3公里以內，且被征收房屋與產權調換房屋基準評估單價價格差在10%以內、屬于同一區位地段。異地安置，是指項目實施單位提供的用于產權調換的房屋在非改建地段和非就近地段，與被征收房屋不屬于同一區位地段。房屋征收部門應當根據項目性質和安置房源情況，合理確定房屋征收項目屬于改建地段、就近地段安置或異地安置。 第十八條 房屋征收評估時點為房屋征收決定公告之日。房屋征收分期分段實施的，以當期（段）征收決定公告之日為評估時點。 第十九條 《辦法》第二十五條所稱“新建普通商品住宅”，是指房屋征收決定公告發布時近期建成，符合國家規定的建筑設計標準和質量安全等技術規范，功能齊全，價格合理，能夠滿足居住生活需要的一般性商品住宅。 新建普通商品住宅價格由房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及有關評估技術規范評估確定。 第二十條 《辦法》第二十六條第二款中房屋征收部門對被征收人或公有房屋承租人按照征收補償方案規定范圍和標準選擇的房屋，其公用分攤面積予以免交的差價款以被征收房屋和安置房屋各自評估確定的相應價值計算。 第二十一條 《辦法》第二十八條規定的征收按政府規定租金標準出租的公有住宅房屋，可按照下列方式予以補償： （一）產權明晰的公有非成套住宅房屋（含無不動產證但有直管公房租賃證的），公有房屋承租人符合房改購房條件的，可在征收凍結通告發布后、征收決定作出前向房屋產權單位申請房改。房改后，原公有房屋承租人作為被征收人享受相關補償。 （二）公有房屋承租人具備房改購房資格條件的，房屋征收部門應當對其實行貨幣補償或者房屋安置。 選擇貨幣補償且被征收房屋為公有非成套住宅房屋（平房和簡易樓房）的，對未在規定時間內向房屋產權單位申請房改的公有房屋承租人，其貨幣補償金額為《辦法》第二十五條規定住宅房屋補償價值的90%，對被征收人，貨幣補償金額為10%。 被征收房屋為成套樓房的，不再實施房改。對公有房屋承租人的貨幣補償金額為《辦法》第二十五條規定住宅房屋補償價值的85%，對被征收人，貨幣補償金額為15%。 選擇房屋安置的，公有房屋承租人應當與房屋征收部門結清其貨幣補償金額與安置房屋價值之間差價，結清差價后，安置房屋產權歸承租人所有。 實行貨幣補償或者房屋安置后，公有房屋承租人不再享受房改購房資格。 （三）公有房屋承租人不具備房改購房資格條件的，房屋征收部門應當對被征收人實行產權調換，原租賃關系不變。直管公房所有人或房屋承租人在規定范圍和標準內選擇產權調換房屋，且屬于保障性安居工程和舊城區改建項目的，其差價款計入土地熟化成本。 （四）房改購房資格條件由各區組織認定。對適用本條第二項進行征收補償的，各區應及時將公有房屋承租人房改信息錄入市公有住房出售審核系統。 第二十二條 《辦法》第二十九條規定的最低面積補償標準為： （一）選擇貨幣補償方式的，補償標準按照同類型新建普通商品住宅評估基準單價、建筑面積46平方米計算價值，不考慮樓層、朝向、成新等因素。 （二）實行改建地段或者就近地段房屋安置的，按照不小于使用面積34平方米（建筑面積46平方米）標準實行房屋安置。 （三）實行異地房屋安置的，按照被征收房屋建筑面積46平方米的補償金額安置價值相當的房屋。 超出最低面積補償標準對應面積的價款，由被征收人或公有房屋承租人承擔，不再享受本細則第十六條所列的第（一）項補助。 第二十三條 被征收人或者公有房屋承租人有下列情形之一的，不屬于《辦法》第二十九條“只有一套住宅房屋”的情形： （一）被征收人或者公有房屋承租人（含配偶）在本市承租有其他公有住房（含企業單位自管房或已簽訂公有房屋使用權轉讓合同）的。 （二）被征收人或者公有房屋承租人（含配偶）在征收范圍外另有產權住房（包括網簽購房合同、網簽預售合同、預告登記），以及有轉讓房改房行為的。 （三）被征收人或者公有房屋承租人（含配偶）因本市他處住房（含宅基地）征收獲得補償安置房或產權調換房屋的。 （四）在本市他處有宅基地住房的。 （五）在本市他處有保障性房屋（含公共租賃住房、廉租房和經濟適用房），在征收補償核查享受最低面積補償資格時未退出的。 （六）已經享受過本市最低面積補償待遇的。 （七）房屋征收決定公布之日前5年（含）內，在本市房屋征收（拆遷）獲得過貨幣補償款，由于自身原因未購買住房的。 （八）被征收人或者公有房屋承租人屬于未成年人且其父母另有住宅房屋的。 房屋征收部門在征收范圍內公示最低面積補償的被征收人或公有房屋承租人的期限不得少于10日。公示后提出異議且經核實有上述情形之一的，房屋征收部門不得給予最低面積補償。 第二十四條 被征收人或者公有房屋承租人在同一征收項目內有2套及以上住宅房屋，合并計算面積仍達不到建筑面積46平方米的，房屋征收部門應按照《辦法》第二十九條規定給予最低面積補償。 第二十五條 征收以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋，補償時應當按照規定扣除政府收益部分。 對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定后，認定為合法建筑的，應當給予補償，具體處理辦法由市房屋征收部門予以規范。 第二十六條 根據《辦法》第三十二條規定，征收按政府規定租金標準出租的公有非住宅房屋，可按照下列規定予以補償： （一）符合國家產業政策、土地供應政策和項目規劃的，房屋征收部門應當給予被征收人產權調換，原租賃關系不變，產權調換的房屋由原承租人繼續承租。 （二）對不符合國家產業政策、土地供應政策和項目規劃的，實行貨幣補償。被征收人與承租人就選擇貨幣補償分配方案達成協議的，房屋征收部門按照達成協議予以補償；無法達成協議的，對被征收人的貨幣補償金額為被征收房屋價值的30%，對公有房屋承租人的貨幣補償金額為被征收房屋價值的70%。 （三）對符合國家產業政策、土地供應政策，但不符合項目規劃的，可實行異地產權調換，原租賃關系不變。 第二十七條 根據《辦法》第三十三條規定，《辦法》實施前，在征收范圍內利用住宅房屋從事經營活動，房屋權屬證書、營業執照登記地點一致，且具有1年以上納稅記錄的，可在住宅房屋評估價格的基礎上適當增加補償，但最多不超過實際用于營業的建筑面積部分房屋評估價值的5%。《辦法》實施后，利用住宅房屋新設立市場主體登記從事經營活動的，不予增加補償。 第二十八條 被征收房屋的建筑面積以房屋權屬證書載明或者租賃證載明的建筑面積為準。 被征收人對房屋權屬證書載明的建筑面積有異議的，應當在房屋征收部門公布調查結果后20日內委托房屋測繪機構對房屋合法建筑面積實施測量，并出具測繪報告。 房屋權屬證書載明的建筑面積與房屋測繪機構測量的合法建筑面積不符的，以房屋測繪機構測量的合法建筑面積為準。 第二十九條 《辦法》規定的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費按照以下標準發放： （一）搬遷費按照被征收房屋建筑面積計算，住宅房屋每平方米30元，非住宅房屋每平方米35元；總額不足2000元的，按照2000元計發。因房屋征收部門提供的產權調換房屋為期房，被征收人需二次搬遷的，房屋征收部門應當按上述標準支付二次搬遷費。 （二）在過渡期限內，征收住宅房屋每月臨時安置費按照被征收房屋建筑面積每平方米30元計算，征收非住宅房屋按照被征收房屋建筑面積每平方米35元計算；每月總額不足1500元的，按1500元計發。選擇貨幣補償的，一次性給予6個月臨時安置費。安置住宅房屋按照普通商品房標準裝修的，自安置房交房之日當月起，房屋征收部門可按照每月臨時安置費的標準，發放3個月臨時安置補助。 （三）一次性停產停業損失補償費按照被征收非住宅房屋建筑面積計算，營業、生產用房為每平方米400元，其他非住宅用房為每平方米300元。 第三十條 《辦法》規定的搬遷獎勵，是指被征收人或公有房屋承租人在征收簽約期限內簽訂征收補償協議并完成搬遷或提前搬遷的，房屋征收部門可采取多種方式，按照促進搬遷的原則給予獎勵，逾期搬遷的不予獎勵。征收住宅房屋，每戶按期搬遷獎勵費與提前搬遷獎勵費合計不超過30000元。征收非住宅房屋，每戶按期搬遷獎勵費與提前搬遷獎勵費按照被征收非住宅房屋價值的5%計算，獎勵額最少不低于3萬元、最多不超過300萬元。具體搬遷獎勵措施應當在征收補償方案中明確。 第三十一條 《辦法》規定的貨幣補償獎勵，是指對選擇貨幣補償方式的被征收人或公有房屋承租人按照被征收房屋價值的一定比例給予獎勵。獎勵幅度和分段獎勵方案應當結合項目情況在征收補償方案中明確。 第三十二條 使用搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費、搬遷獎勵費與提前搬遷獎勵費、設備遷移費或補償費沖抵被征收房屋和產權調換房屋差價款的，應當在征收補償協議中明確。 第三十三條 根據《辦法》第三十四條規定，被征收房屋存在產權或使用權糾紛的，按照以下規定處理： （一）被征收房屋存在產權或使用權糾紛，在簽約期限內當事人未達成協議的，應實行產權調換（房屋安置），產權調換的房屋暫時安置現使用人。 存在使用權糾紛的，房屋征收部門應當與被征收人簽訂征收補償協議，由被征收人交納差價款；與現使用人簽訂暫時安置協議，暫時安置協議作為征收補償協議的附件。 存在產權糾紛的，超過簽約期限當事人仍未達成協議的，應當作出補償決定。補償決定應載明房屋所有權人不明確、安置房屋由現使用人暫時使用等相關事項。待房屋所有權人明確后，由房屋所有權人交納差價款。 （二）被征收人和被征收房屋現使用人對搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費以及搬遷獎勵費的領取有爭議的，由當事人協商解決；協商不成、房屋現使用人在簽約期限內按期搬遷的，房屋征收部門可將搬遷費發放給房屋現使用人，其他款項由房屋征收部門暫為保管，待達成協議后按照協議辦理。 第三十四條 對于無租賃戶的公有住宅房屋，只發放被征收人房屋價值補償費用和搬遷費用，不發放臨時安置費、搬遷獎勵費、貨幣補償獎勵費等費用。 第三十五條 《辦法》第三十七條規定的過渡期限，是指被征收房屋交付之日至房屋征收部門提供產權調換房屋交付之日的時間。因房屋征收部門責任延長過渡期限的，對自行解決周轉用房的，自逾期之月起臨時安置費增加一倍支付；對房屋征收部門提供周轉用房的，自逾期之月起臨時安置費按月支付；臨時安置費每月不足1500元按1500元計發的，逾期臨時安置費按照1500元加被征收房屋建筑面積對應臨時安置費的標準予以支付。 第三十六條 《辦法》第四十一條所稱的被征收房屋所有權人不明確是指： （一）被征收房屋產權存在爭議，征收簽約期限內不能通過協商、仲裁、訴訟等方式明確產權的。 （二）被征收房屋產權人下落不明，無法確認被征收房屋產權人的。 第三十七條 被征收房屋依法配套建設的儲藏室、簡易房屋、地下室等附屬設施，由房屋征收部門予以貨幣補償，補償價格由有相應資質的評估機構評估確定。 第三十八條 被征收人安裝的固定電話、寬帶網、空調、太陽能熱水器等設施，按照征收房屋設備遷移費標準（詳見附件1）予以補償；不能遷移的按照附屬物補償標準（詳見附件2）予以補償；征收房屋院落內的樹木，按照征收樹木補償標準（詳見附件3）予以補償。 住宅房屋的基本設備設施已在房屋評估價值之內的，不再評估；被征收人在基本設備設施之外新增設備設施價值可評估確定。非住宅房屋的設備設施，被征收人能夠遷移使用的應當遷移，房屋征收部門可向被征收人支付設備設施遷移費；搬遷后無法恢復使用的電梯、中央空調、監控系統、變配電系統、智能化系統等設備設施或遷移后價值明顯受損的，房屋征收部門可向被征收人支付設備設施搬遷損失補償費。 附件1、附件2中未列明的設備設施遷移費和設備設施搬遷損失補償費，可委托有相應資質的評估機構評估確定。房屋征收部門按照評估結果支付設備設施搬遷損失補償費后，設備設施由被征收人自行處置。 第三十九條 房屋征收部門應當在房屋拆除后30日內對房屋征收項目實施驗收并出具驗收證明。按照規劃不予拆除的建筑物，房屋征收部門可會同自然資源和規劃、文物保護等相關部門實施驗收。 第四十條 根據本省契稅具體適用稅率和免征或者減征辦法等相關規定，被征收人按照《辦法》規定選擇產權調換而重新承受土地、房屋權屬，且不交納產權調換差價的，免征契稅；交納產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。 被征收人按有關規定交納被征收房屋和產權調換房屋差價款及相關稅費后，需持房屋征收補償協議等相關材料到市、區不動產登記機構辦理產權登記手續。 房屋征收部門應當對產權調換房屋及辦理產權登記手續的數據實行信息化管理，實現同不動產登記、稅務等部門數據共享。 第四十一條 《辦法》及本實施細則所指的戶，以征收凍結通告發布之日合法有效的房屋權屬證書、租賃公房憑證和公有非住宅租賃合同為計戶依據。同一房屋的共有人分別持證的，按一戶計算。在房屋征收范圍內，公有房屋承租人以同一戶名（含夫妻雙方或未成年子女）承租2處及以上公有住房（含已按照房改政策購買的住房）的，按一戶計算。 第四十二條 《辦法》所稱“公有房屋”，包括公有住宅房屋和公有非住宅房屋。公有住宅房屋是指國家及國有單位投資興建，分配給職工使用，并執行政府規定租金標準的房屋，包括直管公房和單位自管公房。公有非住宅房屋是指以行政調配方式出租的非居住房屋和政府投資建造的公益性非居住房屋。公有房屋承租人是指按照政府規定租金標準承租（住宅房屋應具有房改購房資格條件）的房屋使用人。 第四十三條 本實施細則規定的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費、搬遷獎勵費及附屬物補償標準、設備遷移費標準、樹木補償標準等，隨著我市經濟社會發展情況適時調整。 第四十四條 長清區、章丘區、濟陽區、萊蕪區、鋼城區政府以及各功能區管委會可根據當地經濟社會發展情況制定本轄區搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費以及最低面積補償標準等費用標準，報市政府批準后執行。 第四十五條 商河縣、平陰縣國有土地上房屋征收與補償工作可參照本實施細則執行。 第四十六條 本實施細則自印發之日起施行，有效期至2029年4月2日。本實施細則發布前已公告實施的征收項目，仍按照原有規定辦理。正在自行過渡安置的被征收人，自本實施細則施行之日起發生的臨時安置費按照本實施細則執行。 附件：1.征收房屋設備遷移費標準 2.征收房屋附屬物補償標準 3.征收樹木補償標準 |
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1-3附件.doc